Invoice Flow app icon Invoice Flow management Tải ứng dụng
VI

Nữ môi giới bất động sản bắt đầu tính phí cho chuyên môn của mình: Một câu chuyện về lập hóa đơn

Bởi Jennifer Walsh, Môi giới Bất động sản & Chuyên gia tư vấn đầu tư — Austin, TX

Trong sáu năm đầu sự nghiệp bất động sản, tôi làm việc theo cách mà gần như tất cả mọi người trong ngành đều làm: tôi kiếm hoa hồng. Một người bán thuê tôi, tôi rao bán và bán được bất động sản, và tôi nhận một phần trăm giá bán. Một người mua làm việc với tôi, chúng tôi tìm được một căn nhà, và tôi nhận phần hoa hồng bên mua từ nguồn tiền của người bán.

Mô hình hoa hồng thì đơn giản. Nhưng theo nhiều nghĩa, nó cũng không đầy đủ.

Điều tôi nhận ra qua sáu năm là khách hàng của tôi — đặc biệt là các khách hàng đầu tư và khách hàng tái định cư doanh nghiệp — cần ở tôi nhiều hơn rất nhiều so với việc chỉ thực hiện giao dịch. Họ cần phân tích thị trường, chiến lược danh mục, thẩm định đầu tư, và với khách hàng doanh nghiệp là việc điều phối tái định cư phức tạp vượt xa việc chỉ tìm một căn nhà. Họ nhận được giá trị đáng kể từ tôi mà cơ cấu hoa hồng không phản ánh được.

Tôi đang cho đi miễn phí chuyên môn mà tôi đã mất nhiều năm để xây dựng. Và vì nó miễn phí nên cả tôi lẫn khách hàng đều không hoàn toàn trân trọng giá trị của nó.

Vị khách hàng đầu tư đã thay đổi cách tôi nghĩ về việc lập hóa đơn

Khoảng bốn năm trong nghề, tôi bắt đầu làm việc với một giám đốc điều hành phần mềm đang xây dựng danh mục bất động sản cho thuê ở Austin. Trong mười tám tháng, chúng tôi phân tích ba mươi bất động sản, đến xem hai mươi hai căn, và mua sáu căn. Tổng khối lượng giao dịch khoảng 2,4 triệu, tạo ra hoa hồng ở bên mua.

Hoa hồng là thu nhập thật. Nhưng khi tính tổng số giờ tôi dành cho hợp đồng này — các buổi phân tích thị trường, mô hình hóa lợi nhuận đầu tư, các cuộc trao đổi chiến lược đàm phán, giới thiệu bên cho vay, giới thiệu bên quản lý bất động sản — tôi nhận ra mức phí theo giờ thực tế của tôi trong toàn bộ hợp đồng thấp hơn nhiều so với mức đáng lẽ phải có.

Hơn thế nữa: khách hàng coi trọng công việc phân tích và chiến lược ngang bằng, thậm chí hơn cả việc thực hiện giao dịch. Có lần ông ấy nói với tôi rằng ông có thể tự tìm được khu vực phù hợp qua các trang web; điều ông không thể tìm được trên mạng là một người hiểu về thẩm định đầu tư như tôi và có thể giúp ông tránh những sai lầm đắt giá.

Tôi đang cung cấp một dịch vụ cao cấp. Nhưng tôi chỉ tính phí cho phần giao dịch.

Học cách nhận ra những gì tôi thực sự có thể tính phí

Trình chỉnh sửa hóa đơn của Invoice Flow app của một môi giới bất động sản — phí đại diện người mua bằng 2,5% giá mua với bất động sản, giá mua, số giấy phép và ngày chốt giao dịch trong trường tùy chỉnh
Phí đại diện người mua với bất động sản, giá, số giấy phép và ngày chốt trong trường tùy chỉnh — sẵn sàng cho hồ sơ vay thế chấp.

Sau khi vị khách hàng đó kết thúc giai đoạn mua ban đầu, tôi dành vài tháng suy nghĩ về việc một hoạt động tư vấn sẽ trông ra sao bên cạnh công việc giao dịch của mình.

Mô hình tôi chọn có ba cấu phần:

Phí giữ chỗ tư vấn đầu tư: Với các khách hàng đầu tư muốn được phân tích thị trường, rà soát danh mục và chiến lược mua liên tục — không chỉ thực hiện giao dịch khi họ sẵn sàng mua — tôi cung cấp một khoản phí giữ chỗ hàng tháng. Khoản phí này cho họ quyền tiếp cận phân tích và tư vấn của tôi dù có đang trong một giao dịch chủ động hay không.

Báo cáo phân tích thị trường bất động sản: Với khách hàng muốn có một bản phân tích viết chính thức về một thị trường, khu vực hay loại bất động sản cụ thể, tôi tính một khoản phí cố định cho báo cáo. Đây không phải những cuộc trò chuyện qua loa — chúng là các phân tích có cấu trúc với dữ liệu, so sánh và mô hình hóa đầu tư.

Tư vấn tái định cư doanh nghiệp: Với các bộ phận nhân sự và công ty quản lý tái định cư cần điều phối chuyên nghiệp cho việc tái định cư nhân viên, tôi tính một khoản phí điều phối cố định bao gồm tìm kiếm bất động sản, phân tích khu vực, nghiên cứu học khu và điều phối hậu cần. Những khách hàng này cần hóa đơn chính thức cho công tác kế toán của họ.

Việc thiết lập InvoiceFlow mất khoảng một tiếng. Phần quan trọng hơn là xác định rõ các dịch vụ này và định giá chúng.

Hóa đơn tư vấn đầu tiên đã thay đổi công việc kinh doanh của tôi

Tài liệu của Invoice Flow app cho một môi giới bất động sản — một phí đại diện người mua, một phí tư vấn phân tích thị trường, một phí giới thiệu liên agency và một hóa đơn di dời doanh nghiệp
Đại diện, tư vấn, một phí giới thiệu và một hóa đơn di dời — mọi dịch vụ thu phí được ghi nhận cùng công việc hoa hồng.

Lần đầu tiên tôi gửi một hóa đơn chính thức cho dịch vụ tư vấn là cho một nhà đầu tư bất động sản đến với tôi qua lời giới thiệu. Anh ấy chưa sẵn sàng mua — còn vài tháng nữa mới có vốn để triển khai — nhưng muốn được trao đổi và phân tích liên tục trong lúc chờ đợi.

Chúng tôi thống nhất một hợp đồng tư vấn giữ chỗ ba tháng. Tôi gửi hóa đơn từ InvoiceFlow:

“Tư vấn đầu tư bất động sản — Thị trường Austin Metro — Phí giữ chỗ 3 tháng: Buổi chiến lược hàng tháng, báo cáo phân tích khu vực, rà soát thương vụ đầu tư và hỗ trợ thẩm định. Tháng 1–Tháng 3 năm 2026: 1.800 (600/tháng).”

Anh ấy thanh toán trong vòng hai ngày. Chúng tôi bắt đầu gặp nhau hàng tháng. Khi sẵn sàng mua, anh mua ba bất động sản thông qua tôi trong tám tháng tiếp theo. Anh cũng đã giới thiệu thêm hai nhà đầu tư khác, giờ là khách hàng tư vấn của tôi.

Hóa đơn tư vấn đầu tiên đó — 1.800 — mở ra một nguồn doanh thu mà trước đây tôi chưa từng có. Các giao dịch tiếp theo là doanh thu mà tôi có lẽ vẫn tạo ra được. Nhưng thu nhập tư vấn hoàn toàn là mới.

Tái định cư doanh nghiệp: Định dạng hóa đơn mở khóa cả một mảng kinh doanh

Phân tích Invoice Flow app của một môi giới bất động sản — thu nhập ngoài hoa hồng từ đầu năm từ dịch vụ tư vấn, giới thiệu và di dời
Phí tư vấn, giới thiệu và di dời cộng lại thành một dòng thu nhập thứ hai thực sự — một dòng mà bảng kê hoa hồng không bao giờ cho thấy.

Khoảng một năm sau khi bắt đầu công việc tư vấn, tôi nhận được một yêu cầu từ bộ phận nhân sự của một công ty công nghệ. Họ đang tái định cư một kỹ sư cấp cao từ Seattle đến Austin và cần một chuyên gia bất động sản địa phương hỗ trợ quá trình chuyển đổi. Họ nói rõ rằng có một công ty quản lý tái định cư tham gia và mọi dịch vụ đều cần được lập hóa đơn chính thức.

Đây là hợp đồng tái định cư doanh nghiệp chính thức đầu tiên của tôi. Yêu cầu lập hóa đơn chính thức là phép thử đầu tiên cho cách lập hóa đơn mới của tôi.

Tôi lập hóa đơn trong InvoiceFlow:

“Dịch vụ tái định cư doanh nghiệp — Tái định cư [Tên nhân viên] từ Seattle đến Austin, TX — Tháng 3 năm 2026:

Công ty xử lý qua bộ phận công nợ phải trả của họ. Thanh toán về trong vòng 25 ngày. Người quản lý tái định cư gửi lời nhắn nói rằng chứng từ của tôi “đúng chính xác những gì họ cần.”

Kể từ đó công ty này đã thuê tôi cho ba lần tái định cư nữa. Công ty quản lý tái định cư mà họ hợp tác đã giới thiệu tôi cho hai khách hàng doanh nghiệp khác. Công việc tái định cư doanh nghiệp của tôi giờ tạo ra 12.000–18.000 mỗi năm từ một số ít hợp đồng, tất cả đều đòi hỏi hóa đơn chính thức mà trước InvoiceFlow tôi không thể tạo ra.

Chứng từ hóa phí giới thiệu: Giao dịch tế nhị trở nên chuyên nghiệp

Phí giới thiệu bất động sản — khi một môi giới giới thiệu người mua hoặc người bán cho một môi giới khác ở thị trường khác — là thông lệ tiêu chuẩn trong ngành. Điều thường không tiêu chuẩn chính là chứng từ.

Trong bốn năm đầu, tôi xử lý phí giới thiệu một cách không chính thức. Một môi giới khác gửi cho tôi một khách hàng, tôi hoàn tất giao dịch, và chúng tôi thống nhất một tỷ lệ phí. Việc thanh toán diễn ra qua séc hoặc chuyển khoản với chuỗi email là chứng từ duy nhất.

Điều này không chuyên nghiệp. Nó cũng tiềm ẩn rủi ro pháp lý. Phí giới thiệu là thu nhập. Chúng cần được chứng từ hóa đúng cách cho mục đích thuế. Cách làm không chính thức khiến chứng từ đó thiếu tin cậy.

Giờ đây mỗi khoản phí giới thiệu đều có một hóa đơn chính thức: “Phí giới thiệu — [Tên môi giới/Công ty] — Giới thiệu khách mua — Mua bất động sản tại [Địa chỉ], [Giá bán]: Giới thiệu ở mức 25% hoa hồng bên mua: [Số tiền]. Theo thỏa thuận giới thiệu ngày [Ngày].”

Môi giới nhận có một hóa đơn chuyên nghiệp. Tôi có chứng từ cho hồ sơ của mình. Khoản thu nhập hiển thị trong phần phân tích bên cạnh thu nhập hoa hồng và thu nhập giữ chỗ tư vấn của tôi. Cuối năm, mọi thứ đều rõ ràng.

Công việc của tôi trông ra sao bây giờ

Hoạt động bất động sản của tôi có ba nguồn doanh thu: thu nhập hoa hồng từ giao dịch, thu nhập giữ chỗ tư vấn từ khách hàng đầu tư, và thu nhập tư vấn từ dịch vụ tái định cư doanh nghiệp và phân tích. Thu nhập hoa hồng vẫn là cấu phần lớn nhất — có lẽ chiếm 75% tổng thu nhập. Thu nhập tư vấn và cố vấn chiếm 25% còn lại.

25% đó không hề tồn tại bốn năm trước. Nó tồn tại bây giờ vì tôi đã bắt đầu tính phí cho chuyên môn mà trước đây tôi vẫn cho đi.

Một thay đổi khác: các khách hàng hoa hồng của tôi trở nên hiệu quả hơn trong giao dịch. Khi khách hàng đầu tư đã trả phí giữ chỗ, họ đến với tôi bằng những câu hỏi tốt hơn và kỳ vọng thực tế hơn. Mối quan hệ tư vấn khiến mối quan hệ giao dịch trở nên hiệu quả hơn. Tôi chốt được nhiều thương vụ hơn, nhanh hơn.

Nếu bạn là một chuyên gia bất động sản cung cấp dịch vụ phân tích, chiến lược hay điều phối vượt ra ngoài giao dịch — và đặc biệt nếu bạn có khách hàng doanh nghiệp cần chứng từ chính thức — thì hệ thống lập hóa đơn của bạn cần tương xứng với những dịch vụ bạn đang cung cấp.

Tải InvoiceFlow. Xây dựng danh mục dịch vụ tư vấn và cố vấn của bạn. Gửi hóa đơn giữ chỗ đầu tiên. Bắt đầu được trả tiền cho tất cả những gì bạn làm.

Jennifer Walsh là môi giới bất động sản được cấp phép và chuyên gia tư vấn đầu tư tại Austin, Texas, chuyên về danh mục bất động sản đầu tư nhà ở, phân tích thị trường và dịch vụ tái định cư doanh nghiệp cho khách hàng trong lĩnh vực công nghệ.