Μικρό ξενοδοχείο στη Ρόδο: πώς ξεμπέρδεψα τα έσοδα από Airbnb, Booking.com και άμεσες κρατήσεις

Από τη συντακτική ομάδα InvoiceFlow — δημοσιεύτηκε 1 Ιουνίου 2026 — ανάγνωση 8 λεπτά

Ο Σταύρος Μιχαλάκης, 52 χρόνων, κληρονόμησε ένα μικρό οικογενειακό ξενοδοχείο 12 δωματίων στη Ρόδο πόλη από τον πατέρα του. Το ξενοδοχείο ιδρύθηκε το 1978. Τα πρώτα χρόνια λειτουργούσε με χαρτί, τηλέφωνο και φαξ. Σήμερα, το 2026, ο Σταύρος διαχειρίζεται κρατήσεις από Airbnb, Booking.com, και απευθείας — τρία εντελώς διαφορετικά συστήματα πληρωμής, τρεις διαφορετικές λογικές, ένας ξενοδόχος που προσπαθεί να βγάλει νόημα από τα πάντα.

Το πρόβλημα των τριών καναλιών

Κάθε κανάλι κρατήσεων έχει τη δική του λογική:

Booking.com

Ο φιλοξενούμενος πληρώνει απευθείας στο ξενοδοχείο (στις περισσότερες κρατήσεις). Το Booking.com χρεώνει προμήθεια ~18% επί του ποσού και εκδίδει τιμολόγιο στον Σταύρο κάθε μήνα. Αλλά για τον φιλοξενούμενο, πρέπει να εκδοθεί τιμολόγιο για το πλήρες ποσό — δηλαδή αυτό που πλήρωσε, ΌΧΙ αυτό που έλαβε ο Σταύρος μετά προμήθεια.

Airbnb

Εδώ είναι πιο σύνθετο: ο φιλοξενούμενος πληρώνει στο Airbnb, και το Airbnb μεταφέρει στον Σταύρο το ποσό μείον την προμήθεια (~15%). Ο Σταύρος λαμβάνει π.χ. €170 αντί για €200 που πλήρωσε ο πελάτης. Αλλά η φορολογική υποχρέωση αφορά τα €200 — το πλήρες ποσό που πλήρωσε ο πελάτης.

Άμεσες κρατήσεις

Ο φιλοξενούμενος πληρώνει απευθείας στον Σταύρο (μετρητά ή κάρτα). Κανένα μεσάζον, κανένα κράτημα. Αλλά απαιτείται τιμολόγιο ή απόδειξη αμέσως.

Ο ΦΠΑ στα ξενοδοχεία: 13% για διαμονή, 24% για τα extra

Το ελληνικό φορολογικό σύστημα ορίζει μειωμένο ΦΠΑ 13% για υπηρεσίες διαμονής (ξενοδοχεία, B&B, ενοικιαζόμενα δωμάτια). Αυτός ο συντελεστής εφαρμόζεται στο βασικό ποσό διαμονής.

Ωστόσο, τυχόν πρόσθετες υπηρεσίες χρεώνονται με ΦΠΑ 24%:

• Parking (αν χρεώνεται ξεχωριστά)
• Minibar ή Room service (ως πωλήσεις τροφίμων/ποτών — εδώ μπορεί να ισχύει 13% για τρόφιμα)
• Φωτοτυπίες/εκτυπώσεις, υπηρεσίες business center
• Μεταφορά (airport transfer)

«Πολλές φορές ένας φιλοξενούμενος πληρώνει €200 για 2 νύχτες + €30 για parking + €15 για breakfast. Τρία διαφορετικά ΦΠΑ σε ένα τιμολόγιο.»

Η σύγχυση με τα εισπραττόμενα ποσά Airbnb

Το πιο μπερδεμένο σενάριο για τον Σταύρο ήταν πάντα το Airbnb. Παράδειγμα: δωμάτιο €200/2 νύχτες. Ο φιλοξενούμενος πληρώνει €200 + fees Airbnb (~€18) = €218. Το Airbnb αφαιρεί προμήθεια host ~15% = €30. Ο Σταύρος λαμβάνει €170.

Ερώτηση: πόσα πρέπει να δηλώσει ο Σταύρος ως εισόδημα; Και ΦΠΑ επί ποίου ποσού;

Απάντηση λογιστή: Ο Σταύρος πρέπει να δηλώσει €200 ως εισόδημα (η τιμή που ορίζει εκείνος, όχι τα fees Airbnb). Τα €30 προμήθεια Airbnb είναι δαπάνη που μπορεί να εκπέσει. ΦΠΑ υπολογίζεται επί €200.

«Πριν δεν ήξερα αυτή τη διάκριση. Υπολόγιζα ΦΠΑ επί €170 που έλαβα. Λάθος.»

Η λύση με το InvoiceFlow: profiles ανά κανάλι

Ο Σταύρος έστησε στο InvoiceFlow τρία business profiles — ή καλύτερα, τρία templates τιμολόγησης:

1. «Airbnb κράτηση» — Τιμολόγιο με τιμή καταλόγου (π.χ. €200), ΦΠΑ 13%, σημείωση «Κράτηση μέσω Airbnb». Το εισπραχθέν ποσό καταχωρείται ξεχωριστά ως «Εισπραχθέν €170 — προμήθεια καναλιού €30».
2. «Booking.com κράτηση» — Ίδια λογική: τιμολόγιο για πλήρες ποσό, σημείωση προμήθειας.
3. «Άμεση κράτηση» — Τιμολόγιο/απόδειξη για το εισπραχθέν ποσό, ΦΠΑ 13% διαμονή + 24% extras αν υπάρχουν.

«Τώρα κάθε μήνα βλέπω τρεις στήλες εισοδήματος. Airbnb: X ευρώ τιμολογηθέντα, Y ευρώ εισπραχθέντα, Z ευρώ προμήθειες. Booking: ίδια λογική. Άμεσες: ό,τι εισπράττω είναι ό,τι δηλώνω.»

Η εποχικότητα της Ρόδου και η ταμειακή ροή

Η Ρόδος είναι ένας από τους πιο επισκεπτόμενους προορισμούς της Ελλάδας — αλλά η σεζόν συγκεντρώνεται κυρίως Μάιος-Οκτώβριος. Τους χειμερινούς μήνες, η πληρότητα πέφτει δραματικά.

Ο Σταύρος χρησιμοποιεί το InvoiceFlow για να παρακολουθεί μηνιαίο τζίρο ανά κανάλι και να συγκρίνει σεζόν προς σεζόν. «Μπορώ να δω ότι τον Ιούλιο 2025 οι Booking.com κρατήσεις ήταν €12.400, Airbnb €8.600, άμεσες €4.200. Σύνολο €25.200. Σε σχέση με Ιούλιο 2024 που ήταν €21.800 — αύξηση 15%.»

Αυτές οι μετρήσεις ανά κανάλι βοηθούν στην απόφαση για τις μελλοντικές επενδύσεις — αν αξίζει να μείνει στο Airbnb, αν να επενδύσει σε απευθείας κρατήσεις.

Εκδίδοντας τιμολόγιο σε φιλοξενούμενο που ζητά ΑΦΜ εταιρίας

Ένα σενάριο που εμφανίζεται όλο και πιο συχνά: ο φιλοξενούμενος είναι επιχειρηματίας σε επαγγελματικό ταξίδι και ζητά τιμολόγιο με ΑΦΜ εταιρίας (για να εκπέσει το κόστος φορολογικά).

«Πριν δεν ήξερα τι να κάνω. Έγραφα απλώς το ΑΦΜ στο χέρι. Τώρα στο InvoiceFlow προσθέτω τα στοιχεία εταιρίας στη βάση πελατών και εκδίδω τιμολόγιο επιχειρηματικής χρήσης με σωστό ΦΠΑ 13%.»

Τα αποτελέσματα μετά δύο σεζόν

• Λανθασμένα ΦΠΑ σε τιμολόγια: από 8-10/σεζόν σε 0
• Ώρες/μήνα σε λογιστική τιμολόγησης: από ~6 σε ~1,5
• Κατανόηση πραγματικών εσόδων ανά κανάλι: πλήρης (πριν ήταν θολή)
• Αύξηση άμεσων κρατήσεων (λόγω επαγγελματικότερης εμφάνισης): +8% σε δύο χρόνια

Συμβουλές για μικρούς ξενοδόχους

1. Πάντα τιμολόγιο για το ποσό του πελάτη, όχι του εισπραχθέντος: Η προμήθεια Airbnb/Booking είναι δική σας δαπάνη — δεν μειώνει το φορολογητέο εισόδημα αμέσως.
2. ΦΠΑ 13% για διαμονή, 24% για extras: Φτιάξτε ξεχωριστές γραμμές στο τιμολόγιο για κάθε συντελεστή.
3. Αρχείο ανά κανάλι: Η ανάλυση εσόδων ανά Airbnb/Booking/άμεσες βοηθά στις επιχειρηματικές αποφάσεις.
4. Τιμολόγιο αμέσως κατά checkout: Δεν υπάρχει λόγος καθυστέρησης — 2 λεπτά με το InvoiceFlow.

Κατεβάστε το InvoiceFlow δωρεάν στο Google Play